国有土地上房屋遭遇征收陷阱 如何破局!

　　征地的批文是有一定的期限的，土地征收方要在规定的时间内完成土地征收。在以往的一些案件中，很多是征地批文过期的情况，但是被拆迁人并不知情，往往是后面出现问题了，追查起责任来才发现拆迁方的征地批文已过期。

　　有些征收方会拿着已经过期的批文来征地，所以在拆迁时，一定要注意看下征收方的批文。被征收人在审查时一定要看批文的期限。不能仅凭有没有批文来确定是否符合法律规定。如果发现已经过期，可以拒绝被征收。

　　拆迁户可通过咨询律师或是通过自然资源部门户网站，查询征地拆迁的征地批文是否在期限内，征地批文失效可成为重要谈判筹码!

　　国有土地上房屋征收的补偿款数额，应以评估报告为基础。评估报告是否合法、合理直接关系到被征收人获得补偿数额合理性。律师提示，在实际拆迁过程中，房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是明显不合法的。

　　在进行评估之前，评估机构一定要由双方协商确定。被征收人要了解选定的评估机构是否依法设立，对评估事项是否具有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。还要检查评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名。

　　1、未达成协议就强拆，属于违法行为!

　　法律明确规定房屋征收应先补偿、后拆迁。这是给对拆迁后补偿款落实状态存有疑虑的拆迁户的定心丸。避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。在现实生活中，很多拆迁方在双方未达成协议时就强拆，这无疑是违法的，拆迁户可以请求法院确认其强拆行为违法并获得合理补偿。

　　若补偿协议中有关于“先拆后补”的条款，拆迁户一定不要轻易签字!如果拆迁方在签订补偿协议之前就拆除了房屋，无疑是违法的。此时，拆迁户一定要拿起法律武器维护自身合法权益，把握好6个月的诉讼时效!

　　2、程序上违法也属于非法强拆，你知道吗?

　　违建和“被违建”的房屋，未履行合法拆除手续不能进行强拆。被征收人的房屋虽被认定为违法建筑，但并不意味着就可以被随意拆除。在违建认定后，未听取被征收人意见情况下，作出限期拆除通知，属程序违法。在限期拆除6个月内，拆除违建的行为，属于违法强拆。

　　拆违应当严格执法，如果程序不合法，拆迁户可以提起行政复议或诉讼请求，申请国家赔偿，扭转维权的被动局面。当遭遇强拆后，应当采取以下措施：

　　一，马上报警明确偷拆行为的实施主体。

　　二，拍照、录像进行证据保存。

　　三，马上联系律师，启动维权程序。

　　3、只讲政策，可是任何政策都不能违反法律规定!

　　很多时候征迁人不给你谈法律，给你谈政策。而一旦你质疑这些政策，征迁人就会指责你不支持政府工作，和政府对着干。一般人听到这里也就按照政策走了。

　　在与征收方谈判时，可先表明自己非常支持政府的征收工作，然后再将自己家的具体情况向征收方说明，另外就是要让征收方知道自己是了解了相关的拆迁政策以及法律法规的。

　　虽然当地政府有制定政策的权利，但是任何政策都不能违反法律的规定，违反法律的政策就是不合法的政策，被征迁人完全可以不理会征地拆迁中这些违法的政策。

　　4、房子被认定违建，可是你真的清楚自己房子的情况吗?

　　房子是不是违法建筑需要由相关部门组织人员进行调查的，只有在经法定程序调查之后确属是违建的，才有可能会不予补偿，仅拆迁方口头说明房子是违建存在程序上的违法。况且，对于因历史问题造成的无证房，按法不溯及既往的原则，不给补偿更是不合理的。

　　在知道要拆迁时一定要对自己的房子了解清楚，包括有没有证，能不能补办房产证、是不是违法建筑等，只有弄清楚了，才能躲过拆迁方的套路。另外若有不明白的事项可咨询专门的拆迁律师。

　　5、房子旧，不值钱，是真的吗?法规：补偿不低于原有生活水平!

　　常有老百姓说，自家房子要拆迁了，但在房子评估的时候，评估师说房子比较旧，值不了几个钱，给了他们几百元一平米的补偿，安置房还需要他们倒贴钱去购买。

　　根据《土地管理法》中的规定，给予被征收人的补偿不能低于其原有的生活水平，长远生计要有保障。但实践中，对于农村房屋的评估往往脱离了法治轨道，严重降低了被征收人的生活水平。

　　对此，律师提醒广大被拆迁人，在面对补偿保障不了自己生活的情况下，应当要勇敢拿起法律武器维护自己的合法权益，而不是与拆迁方一直盘旋，否则可能会错过维权的好时机。

　　6、承诺各种条件，催促签协议。切不可盲目签协!

　　拆迁方还会为了推进拆迁，答应被拆迁人提出的各种条件要求，比如等拆迁完成后，你说的补偿会如数支付给你，或是等你签完这份协议，在两个月内，我们会按你说的给你安排新的宅基地建房等。

　　面对拆迁方的说词，有的被拆迁人往往会信以为真，然后草草在协议上面签上了自己的大名。但是实践中，拆迁方却将自己承诺的事项抛于脑后，不仅不承认，还不履行双方已签订好的协议。

　　因此，广大被拆迁人一定要注意，在补偿款未谈妥，或是补偿款、安置房面积、支付时间、交付安置房时间等未明确写入拆迁协议上时，切不可盲目的就把协议给签了，在必要时可及时咨询律师，让律师指点自己。

　　7、不谈补偿谈奖励真的不靠谱，往往奖励很高，补偿很低

　　征迁人为了“鼓励”被征迁人往往会设置一个奖励期，在奖励期限内搬迁能获得奖励，过了奖励期就没有奖励。根据法律规定，给予被征迁人一定的奖励是合法的。但很多时候，奖励往往很高，而补偿却低得吓人。这时候，被征迁人可不要头脑一热，冲着高额奖励就去了。法律规定了补偿的项目和标准，一定要达到这个标准。

　　8、爱签不签。其实征收范围早就批过了，不能说不征就不征收

　　如果征迁人“劝了”被征迁人很久，被征迁人坚决不同意签订补偿安置协议的，征迁人就会放话“爱签不签，我们就这个价格，你要不签的话，我们就不拆你了，到时候就你一户在这里，看你怎么办”。

　　征迁人之所以这么说是为了让被征迁人产生心理上的压力，并主动去找征迁人谈补偿，这样征迁人就掌握了主动权。但我们被征迁人要清楚的是，征收范围是早已经过政府审批的，自己的土地和房子在征迁范围内，就由不得征迁人说不征就不征。

　　以上即为征地拆迁中，征迁人常用的套路，被征迁人可要擦亮眼睛，不要轻易上当。必要时，一定要寻求专门负责拆迁的律师帮助。