老旧小区改造国家最新政策2024年

　　自然资源部办公厅关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知

　　自然资办发〔2024〕25号

　　各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，国务院审批国土空间总体规划城市(包括地区)自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：

　　《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确了全国城镇老旧小区改造的行动方向。各地自然资源部门要立足职责，加强规划土地政策支持，配合做好老旧小区改造工作，现就有关事项通知如下。

　　一、深化资源资产调查评估，为科学规划奠定基础。纳入老旧小区改造拆除重建范围的，应保证土地、房屋权利清晰、合法、无争议，原则上已办理不动产登记。要深化规划单元及社区层面规划实施评估体检，充分了解改造更新需求和利益相关方意见。细化资源资产调查，基于产权关系，梳理挖掘可利用的存量空间资源资产，综合分析、评估改造工作的可实施性。按照《社区生活圈规划技术指南》(TD/T 1062-2021)规划要求，明确老旧小区改造中应当补足的公共服务设施和基础设施，作为科学编制改造方案的基础。

　　二、加强规划统筹，促进区域平衡、动态平衡。以市县国土空间总体规划为统领，按需加快编制城市更新相关详细规划，深化近期实施规划和行动计划，系统谋划老旧小区改造项目空间布局，引导实现老旧小区及周边地区城市服务功能的整体提升，激发城市和社区活力。将总体规划相关要求传导至详细规划，以单元详细规划为平台，在单元中统筹空间功能和建筑量，实现总量控制、结构优化、区域平衡、动态平衡。以不突破市县国土空间总体规划明确的空间管控底线和落实强制性内容为前提，地方可明确建筑量跨单元统筹的规则，处理好局部利益与整体利益和长远利益的关系，转移建筑量所得收益应优先用于保障改造资金的平衡。按照《支持城市更新的规划与土地政策指引(2023版)》要求，核定优化容积率、执行差异化的规划设计技术标准，应突出保障民生和激励公益贡献的政策导向。

　　三、强化政策支持，激发改造活力。在符合规划、确保安全、保障公共利益、维护合法权益的前提下，鼓励既有城市土地混合使用和存量建筑空间功能转换，由地方自然资源部门制定相应的正负面清单管理办法，积极盘活闲置国有资产用于社区公共服务。老旧小区及周边边角地、夹心地、插花地等零星用地，应优先用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施(包括设置电动自行车充电设施和停放场所)，此类增强公共安全、公共利益的空间利用如涉及规划调整，应简化程序办理。零星用地经属地自然资源主管部门组织论证不具备单独供地条件的，经有批准权的人民政府批准后，可按划拨或者协议有偿使用土地的有关规定，依法依规确定土地使用权人(商品住宅用地除外)，核发国有建设用地划拨书或签订国有建设用地有偿使用合同。涉及新增建设用地的，应按规定先行办理农用地转用和土地征收手续。

　　四、优化审批流程，完善全周期监管机制。鼓励各地按照依法、安全、便利的原则，针对老旧小区改造不同情形优化规划许可办理程序和分类管控规则，依托国土空间基础信息平台简化工作程序，并纳入国土空间规划“一张图”系统实施全生命周期监管。对于充电桩等按照设备管理的相关配套服务设施，以及老旧小区用地范围内的管线等基础设施更新改造，无需办理规划许可手续。涉及新增建设用地、改变土地用途和新增计容建筑面积等改变规划条件的改造，应履行法定程序。不得以专项规划、城市设计方案、更新改造实施方案、工程建设方案等替代法定规划作为规划许可依据实施改造，防范法律、安全和廉政风险。实施拆除重建的老旧小区在改造完成后，当事人应当凭借合法的规划、土地供应和建设手续，以及地价款补缴单据和权利划分协议等，及时办理不动产登记，有效保护权益。

　　各地应积极引导鼓励注册城乡规划师等规划专业人员进社区，为老旧小区改造提供专业指导和技术服务，促进共治共享。并按照文件要求结合实际细化工作举措推进落实，重要事项及时报告我部。

　　老旧小区改造包括哪些?

　　老旧小区改造包括的内容有：

　　1、基础设施改造，一般是可以改造提升小区内部的供水、供电、排水、以及还有道路、供气、消防、生活垃圾分类和移动通信等相关的的设施。

　　2、完善类改造，一般是改造建设环境的配套设施，包括有拆除不合法的建设，从而整治小区以及还有周边的绿化、再者就是照明等相关的环境。

　　3、提升类改造，一般是可以建设同边还有小区的社区综合服务设施;还有卫生服务站;也包括幼儿园方面的教育设施等等。

　　在对小区进行改造时也需要提前的通知被改造者，如果存在拆迁的行为就需要先协商好拆迁费，以及还有安置费和过渡的费用，只有符合条件而且双方也协商好了，那么就可以实施拆迁行为，这也是为了可以更好的保障到被拆迁方的合法权益和利益。法律依据：《民法典》

　　第二百四十三条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

　　征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

　　老旧小区改造归政府哪个部门管?

　　老旧小区改造是所在地的房管部门负责，通常情况下，当相关部门需要对老旧小区进行改造时的赔偿标准都会写在拆迁人和被拆迁人之间的拆迁安置协议中。如果大家不同意协商，如果协商失败，拆迁人可以向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿和安置奖励。以下是老旧小区改造可能涉及的一些方面：

　　1、基础设施更新

　　更新水电气热等基础设施，确保其符合现代标准，并提高供应的效率和可靠性。

　　2、建筑结构维修改造

　　对老旧建筑的结构进行检修和改进，提高其抗震性、防火性和结构安全性。

　　3、外部环境改善

　　通过景观设计、绿化工程等手段，改善小区的外部环境，提高居民的居住舒适度。

　　4、公共空间规划

　　对小区内的公共空间进行重新规划，包括道路、人行道、停车场等，以提高社区的交通流线和停车便利性。

　　5、社区设施增设

　　根据居民需求，在小区内增设一些社区设施，如健身设施、儿童游乐区、休闲广场等，以提升社区的功能和娱乐性。

　　6、电梯安装

　　对没有电梯的老旧楼房进行电梯改造，提高居民的生活便利性，特别是对于老年人和行动不便的居民。

　　7、保留文化特色

　　在改造过程中，保留小区的历史文化特色，避免过度的现代化对社区文化的影响。

　　8、社区治理机制

　　引入更合理的社区治理机制，提高社区自治能力，使居民更加参与社区事务。

　　老旧小区改造是一项综合性的任务，需要充分考虑居民的需求，同时协调各方面的资源和利益关系。在改造的过程中，社区的参与和居民的意见很重要，以确保改造方案能够真正满足社区的实际需求。

　　老旧小区改造资金来源?

　　一、中央政府补助资金

　　根据《财政部、住房城乡建设部关于下达2023年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》(财综〔2023〕21号)，结合各地老旧小区改造面积、户数、楼栋数、小区个数等因素，分配下达2023年中央财政城镇保障性安居工程补助资金。各地财政部门收到补助资金后，实行专项管理、分账核算，按照规定用途使用，按照工作(工程)进度及时拨付资金，确保资金专款专用。将相关数据导入直达资金监控系统，加快直达资金支付进度。

　　2019年和2020年中央财政分别安排了300亿元和303亿元，支持地方用于老旧小区改造，2022年中央财政将补助307亿元用于老旧小区改造。中央预算内投资计划下达后，地方发改及有关部门根据国家下达的投资计划转发或分解下达项目年度投资计划，之后由财政部逐级下发资金额度，根据项目申报的主体层级不同，由相应层级的财政部门以实拨资金或国库集中支付方式拨付至项目实施主体或施工单位。

　　申报时间一般在上一年度的下半年开始陆续申报，优先用于2000年底以前建成的老旧小区，以公房和房改房为主，这些小区普遍没有物业管理，失养失修失管，使用过程中的保养程度比较差，市政基础配套设施不完善，社会服务不健全，这些问题还是较其他小区要突出，老百姓改造的愿望也比较强烈。

　　二、地方政府专项债券

　　地方政府专项债券资金可用于城镇老旧小区改造，在2020年4月3日国务院联防联控机制举行的新闻发布会上，财政部副部长徐宏才表示，地方政府专项债券不用于土地收储和房地产相关项目，同时根据中央经济工作会议“加强城市更新和存量房改造提升、做好城镇老旧小区改造”的要求，把城镇老旧小区改造纳入专项债券的支持范围。自2020年5月以来，老旧小区改造专项债券开始密集发行，各个地方政府纷纷开始招标发行了老旧小区改造的专项债券。

　　三、政府财政投资

　　财政资金优先解决城镇老旧小区改造基础类建设项目，包括老旧小区水电路气改造、外墙修缮及有条件的电梯加装等。一直以来，政府主导的财政资金“输血式”改造是一种普遍模式，各级财政投入有力保障了老旧小区改造工作的推进。

　　财政资金在重点支持水暖电气热等基础类改造的同时，也充分发挥“四两拨千斤”的引导作用，通过项目资本金注入、贷款贴息等方式，吸引社会资本参与老旧小区改造。

　　四、居民出资

　　老旧小区改造也需要居民出钱。改造资金政府、居民、社会力量合理共担。老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类。对于“完善类”和“提升类”的项目，如加装电梯，修建停车场等等，居民就需要出资参与，但是比例也不会太高。

　　居民出资方面，按照谁受益、谁出资原则，可通过直接出资、使用住宅专项维修基金、让渡小区公共收益等方式落实。鼓励通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。值得注意的是，居民出资支持提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。通过激发社会力量推进老旧小区得改造，也可以增加该项工作的可持续性并保持在较高的水准上。

　　居民出资，主要在电梯、让渡空间等方面。除了电梯，还有一些间接的部分，比如通过一些设施，改造完之后的付费使用，例如停车场改造以后，居民如果使用，会计天、计月付费，来支持停车场的改造、维护和建设费用。另外，可以让居民让渡一些共有的公共空间和资源，对于有些共有的房屋，可以拿来做养老、食堂、抚幼等等。

　　五、管线单位出资

　　部分老旧小区红线内涉及的给水、供气、供热、供电市政管线改造执行市固定资产投资支持政策，改造资金由市、区、专业公司、产权单位共同分担。目前，排水管线没有支持政策，改造资金由产权单位负担，产权单位无力改造的由当地政府负担。基础类的水暖电气热这些有地方专门负责的单位，出资责任也会落实整合利用各种存量资源，结合改造同步建立长效管理机制。

　　六、银行融资

　　老旧小区的改造工作也离不开金融机构的帮助，根据住建部发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持。同时近两年来，各大银行提供贷款利率优惠政策，即给予一定幅度的贷款利率减免或补贴，降低融资企业的融资成本，通过贷款利率优惠、抵押贷款额度提升、担保支持和资金扶持等政策，项目融资企业可以获得更多的融资机会，推动老旧小区改造工作的顺利进行。